Khi tôi bắt đầu gặp gỡ những người nước ngoài mới chuyển đến Busan,
tôi nhận thấy một vấn đề phổ biến — việc tìm căn hộ ở Busan không hề dễ dàng.
Nhiều người nói với tôi rằng họ cảm thấy bối rối khi lần đầu nghe những từ như
jeonse (전세), wolse (월세) và bojeung-geum (보증금).
Hệ thống thuê nhà ở Hàn Quốc khác hẳn với hầu hết các nước khác.
Là người bản địa Busan, tôi đã gặp nhiều bạn nước ngoài — sinh viên, kỹ sư, giáo viên,
thậm chí cả người làm việc trong các công ty quốc tế — đều gặp rắc rối khi thuê nhà.
Một số người mất tiền cọc, một số bị hợp đồng sai sót do không hiểu quy định.
May mắn thay, vợ tôi là một môi giới bất động sản được cấp phép (공인중개사),
vì vậy tôi học được rất nhiều điều về cách tìm căn hộ ở Busan một cách an toàn và hiệu quả.
Trong bài viết này, tôi sẽ chia sẻ mọi điều tôi biết —
từ các loại hình nhà ở, hệ thống thuê nhà, ứng dụng tìm nhà, đến quy trình ký hợp đồng và tránh lừa đảo.
Nếu bạn đang bắt đầu cuộc sống mới tại Busan, đây sẽ là hướng dẫn giúp bạn tự tin hơn khi ký hợp đồng đầu tiên.
🏙️ 1. Các loại hình nhà ở phổ biến tại Busan
Để tìm căn hộ ở Busan, trước hết bạn cần hiểu các loại nhà phổ biến nhất:
Officetel, Villa, Apartment và One-room.
🏢 Officetel (오피스텔)
Officetel là dạng căn hộ kết hợp văn phòng, thường nằm gần các ga tàu điện như Centum City hoặc Seomyeon.
Tầng dưới là văn phòng hoặc quán cà phê, tầng trên là khu dân cư.
Bên trong officetel, bạn sẽ có bếp nhỏ, máy giặt, tủ âm tường, và thường có hệ thống bảo vệ cùng tủ giao hàng tự động (무인택배함).
💡 Ví dụ thực tế:
Bạn là nhân viên làm việc ở khu Centum City, muốn đi bộ đến công ty trong 10 phút.
Một officetel gần đó sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, có thể xuống tầng trệt uống cà phê buổi sáng
và nhận hàng trực tiếp trong tủ bưu phẩm.
Ưu điểm: Tiện nghi, an ninh cao, phù hợp người độc thân hoặc nhân viên công sở.
Nhược điểm: Diện tích nhỏ, giá thuê cao hơn villa.
🏠 Villa (빌라)
Villa là các tòa nhà 4–5 tầng không có thang máy, nằm trong khu dân cư yên tĩnh như Yeonsan, Dongnae.
Phòng rộng rãi, giá rẻ hơn officetel và apartment, thường có nhiều ánh sáng.
💡 Ví dụ:
Một cặp vợ chồng trẻ có ngân sách ₩700,000/tháng tìm được căn villa hai phòng ở Yeonsan.
Không có thang máy, nhưng yên tĩnh, gần công viên, hàng xóm thân thiện.
Ưu điểm: Diện tích lớn, giá tốt, phù hợp người muốn không gian riêng.
Nhược điểm: Cách âm kém, không có dịch vụ quản lý, cần kiểm tra kỹ tuổi tòa nhà.
🏢 Apartment (아파트)
Căn hộ cao tầng, có quản lý, camera, bãi đỗ xe ngầm và khu vui chơi trẻ em.
Các khu như Haeundae, Centum City, Dongnae có nhiều apartment mới, tiện nghi hiện đại.
💡 Ví dụ:
Gia đình có con nhỏ chọn apartment ở Dongnae vì gần trường học,
khu vực an toàn và có khu vui chơi cho trẻ.
Ưu điểm: Quản lý tốt, an toàn, tiện nghi cao.
Nhược điểm: Giá thuê và phí quản lý cao, hợp đồng phức tạp hơn.
🛏 One-room (원룸)
One-room là dạng phòng đơn nhỏ, thường nằm gần trường đại học hoặc trung tâm Seomyeon.
Thường có sẵn nội thất cơ bản như giường, bàn, máy giặt, điều hòa.
💡 Ví dụ:
Một sinh viên trao đổi học tại PNU thuê one-room cách trường 5 phút đi bộ.
Phòng nhỏ nhưng đủ tiện nghi, dễ chuyển vào ở ngay.
Ưu điểm: Linh hoạt, dễ thuê, chi phí thấp.
Nhược điểm: Không gian nhỏ, không phù hợp cho ở lâu dài.
💰 2. Hệ thống thuê nhà Hàn Quốc – Jeonse và Wolse
Để hiểu rõ cách tìm căn hộ ở Busan, bạn cần nắm hai mô hình thuê chính:
Jeonse (전세) và Wolse (월세).
💎 Jeonse (전세) – Đặt cọc lớn, không trả tiền thuê hàng tháng
Jeonse là hình thức bạn đặt cọc một khoản lớn (50–80% giá trị căn hộ) cho chủ nhà.
Không cần trả tiền thuê hàng tháng, chỉ trả phí quản lý và hóa đơn điện nước.
💡 Ví dụ:
Căn hộ giá ₩200,000,000.
Bạn đặt cọc toàn bộ, sống 2 năm và được hoàn tiền khi rời đi.
Ưu điểm: Không tốn chi phí hàng tháng, phù hợp người ở lâu dài.
Rủi ro: Nếu chủ nhà có nợ hoặc thế chấp, tiền cọc có thể gặp rủi ro.
👉 Giải pháp: Luôn kiểm tra sổ đỏ (등기부등본) và đăng ký “Jeonse Insurance”.
💡 Mẹo của môi giới Busan:
“Nếu bạn định ở lâu dài, hãy chọn nhà mới dưới 10 năm, tầng trung bình, chủ nhà uy tín.
Đừng chọn căn giá rẻ bất thường, vì thường là căn đang thế chấp.”
💵 Wolse (월세) – Cọc nhỏ, trả tiền thuê hàng tháng
Phổ biến nhất với người nước ngoài.
Bạn đặt cọc nhỏ (khoảng ₩5,000,000–₩10,000,000), sau đó trả tiền thuê hàng tháng.
💡 Ví dụ:
Cọc ₩5,000,000, tiền thuê ₩700,000/tháng, phí quản lý ₩80,000, điện nước ₩120,000.
Tổng chi phí khoảng ₩900,000/tháng (~17 triệu VNĐ).
Ưu điểm: Dễ thuê, linh hoạt, nhiều lựa chọn.
Nhược điểm: Chi phí tổng thể cao hơn Jeonse, cần trả hàng tháng.
💡 Mẹo:
- Hỏi rõ phí quản lý bao gồm gì (nước, Internet, rác, bảo vệ).
- Đừng chỉ nhìn tiền thuê, hãy tính tổng chi phí sinh hoạt thực tế.
- Nếu ở ngắn hạn, chọn Wolse; nếu định cư lâu, chọn Jeonse sẽ tiết kiệm hơn.
🔍 3. Ứng dụng và môi giới giúp tìm căn hộ ở Busan
📱 Sử dụng ứng dụng
Zigbang (직방) và Dabang (다방) là hai ứng dụng phổ biến nhất để tìm căn hộ ở Busan.
Bạn có thể lọc theo khu vực, giá thuê, diện tích, khoảng cách đến tàu điện, có nội thất hay không.
Ảnh trên app chỉ mang tính tham khảo — hãy đến xem trực tiếp để chắc chắn.
🏢 Làm việc với môi giới được cấp phép (공인중개사)
Tìm bảng hiệu màu xanh có chữ “공인중개사”.
Họ là môi giới được chính phủ cấp phép, hợp đồng rõ ràng và đảm bảo pháp lý.
💡 Quy trình:
1️⃣ Bạn nói ngân sách và khu vực mong muốn.
2️⃣ Môi giới sắp xếp 3–4 căn để xem trong cùng khu.
3️⃣ Khi xem, kiểm tra ánh sáng, độ ồn, áp lực nước, mùi ẩm, tín hiệu điện thoại.
4️⃣ Nếu thích, môi giới sẽ lấy thông tin sổ đỏ để xác nhận quyền sở hữu.
💬 Lời khuyên
- Không trả tiền trước khi ký hợp đồng.
- Không nên đặt cọc qua Facebook, Zalo, hoặc tin nhắn riêng.
- Nếu môi giới nói “nhiều người đang xem, phải quyết nhanh”, hãy bình tĩnh — đó là chiêu tâm lý.
📄 4. Hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc
Khi bạn đã chọn được nhà, bước tiếp theo là ký hợp đồng.
Đây là phần khiến nhiều người nước ngoài lo lắng nhất khi tìm căn hộ ở Busan.
📘 Hồ sơ cần chuẩn bị
- Hộ chiếu
- Thẻ cư trú người nước ngoài (ARC)
- Tài khoản ngân hàng Hàn Quốc
- Số điện thoại Hàn Quốc
- Giấy tờ xác minh thu nhập (nếu có)
✍️ Quy trình ký hợp đồng
1️⃣ Đặt cọc ban đầu (계약금) – khoảng 5–10% tiền cọc.
2️⃣ Ký hợp đồng ba bản – chủ nhà, môi giới và bạn mỗi bên giữ một bản.
3️⃣ Thanh toán tiền cọc còn lại – qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.
4️⃣ Đăng ký địa chỉ (전입신고) tại văn phòng quận trong vòng 14 ngày.
🧾 Lưu ý quan trọng
- Kiểm tra kỹ phần “phí quản lý (관리비)” có bao gồm gì.
- Yêu cầu môi giới đóng dấu và ký rõ tên.
- Nếu hợp đồng ghi “thời hạn 2 năm”, hãy lưu lại ngày bắt đầu và kết thúc chính xác.
- Giữ bản sao hợp đồng và biên lai chuyển khoản.
💡 Ví dụ thực tế:
Một người nước ngoài thuê căn officetel ở Gwangalli,
nhưng quên đăng ký địa chỉ tại gu-cheong.
Khi chủ nhà bán căn hộ, người thuê không có bảo vệ pháp lý và mất tiền cọc.
👉 Vì vậy, hãy luôn đăng ký “báo hợp đồng (임대차 신고)” sau khi ký.
🏙️ 5. Khu vực gợi ý tại Busan
| Khu vực | Đặc điểm | Phù hợp với |
|---|---|---|
| 🌊 Haeundae | Biển, hiện đại, cao cấp | Gia đình, người làm việc từ xa |
| 🏖 Gwangalli | Nhiều quán cà phê, view cầu đẹp | Giới trẻ, freelancer |
| 🚉 Seomyeon | Trung tâm, giao thông thuận tiện | Nhân viên văn phòng |
| 🌳 Yeonsan / Dongnae | Yên tĩnh, nhiều trường học | Gia đình có con |
| 🏘 Sasang / Deokcheon | Giá rẻ, xa biển | Người mới đến, ngân sách hạn chế |
💡 Mẹo:
Kiểm tra khoảng cách thực tế trên Naver Map — ở Busan, “500m” có thể là một con dốc cao!
💡 6. Chi phí hàng tháng khi sống ở Busan
| Khoản phí | Trung bình (KRW) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phí quản lý | ₩50,000–₩150,000 | Bao gồm vệ sinh, bảo vệ, thang máy |
| Điện, gas, nước | ₩100,000–₩200,000 | Mùa đông tốn gas nhiều hơn |
| Internet / TV | ₩30,000–₩50,000 | KT / SK / LG U+ |
| Phí môi giới | 0.3–0.9 tháng tiền thuê | Trả một lần |
| Bảo hiểm tiền cọc | ₩20,000–₩50,000/năm | Rất nên mua |
💡 Hỏi hàng xóm hoặc văn phòng quản lý:
“관리비 보통 얼마예요?” (Phí quản lý trung bình bao nhiêu?) – câu hỏi nhỏ, giúp bạn tránh bất ngờ khi nhận hóa đơn.
⚠️ 7. Cách tránh lừa đảo khi thuê nhà
1️⃣ Chỉ thuê qua môi giới có chứng chỉ (공인중개사).
2️⃣ Không chuyển tiền khi chưa ký hợp đồng.
3️⃣ Luôn yêu cầu xem sổ đỏ (등기부등본).
4️⃣ Tránh quảng cáo giá rẻ bất thường.
5️⃣ Đăng ký hợp đồng tại văn phòng quận.
6️⃣ Chỉ thanh toán qua ngân hàng, giữ biên lai.
💡 Kinh nghiệm thực tế:
Một số người nước ngoài bị lừa khi đặt cọc qua Facebook.
Đừng bao giờ gửi tiền qua tin nhắn riêng.
Chỉ làm việc với văn phòng có địa chỉ thật và bảng hiệu màu xanh.
🏡 8. Sau khi chuyển vào nhà
- Liên hệ KEPCO để đăng ký điện.
- Liên hệ Busan City Gas để đăng ký gas.
- Nước thường tính trong phí quản lý; nếu không, hóa đơn đến 2 tháng/lần.
- Mua túi rác “종량제봉투” tại cửa hàng tiện lợi.
- Nếu cần sửa chữa, liên hệ quản lý tòa nhà (관리사무소).
📦 Nhận hàng:
Nếu sống ở apartment hoặc officetel, bạn sẽ có tủ giao hàng tự động.
Với villa, người giao sẽ gọi điện trực tiếp.
💡 Trước khi dọn đi:
Thông báo trước 30 ngày, dọn sạch phòng, chụp ảnh lại tình trạng nhà.
Tiền cọc sẽ được hoàn trong 1–2 tuần sau khi thanh toán hóa đơn cuối.
🌊 9. Kết luận – Chào mừng bạn đến với Busan
Lúc đầu, tìm căn hộ ở Busan có thể khiến bạn cảm thấy mệt mỏi — quá nhiều giấy tờ, quy tắc và thuật ngữ mới.
Nhưng chỉ sau vài bước, bạn sẽ thấy mọi thứ không quá khó như tưởng tượng.
Busan là một thành phố sống chậm, thân thiện và tràn đầy năng lượng.
Buổi sáng, bạn có thể nghe tiếng sóng biển ở Haeundae,
chiều tối đi dạo trên cầu Gwangalli ngắm ánh đèn phản chiếu xuống nước.
Nếu sống ở Yeonsan hay Dongnae, bạn sẽ thấy những con phố yên bình,
tiếng trẻ con chơi đùa, và mùi bánh cá nóng hổi từ quán gần nhà.
Khi bạn cầm chiếc chìa khóa căn hộ đầu tiên,
đó là khoảnh khắc bạn không chỉ “ở Busan”, mà thật sự sống ở Busan.
Chào mừng bạn đến Busan – thành phố của biển và nụ cười. 🗝️
https://easykorealife.com/wp-admin
About the Author
