如何在釜山找公寓：超详细租房指南

当我开始接触刚搬到釜山的外国朋友时，
我几乎每次都能听到同样的困惑——
“我该如何在釜山找公寓？找房子太复杂了！”

这并不奇怪。
韩国的租房体系与大多数国家截然不同。
像“全租（전세）”、“月租（월세）”、“保证金（보증金）”这样的词汇，
对于初到韩国的人来说，就像一门全新的语言。

作为一名土生土长的釜山本地人，
我亲眼见过无数外国学生、外企员工、创业者
因为不理解当地制度而吃亏，甚至被骗押金。
幸好，我的妻子是一名持证房地产经纪人（공인중개사）。
过去几年，我从她那里学到了很多关于如何在釜山找公寓的细节、合同流程、
以及如何判断房源是否可靠的“内部经验”。

About Me — Your Busan Local Guide | Easy Korea Life

这篇文章是我把那些知识系统整理后的完整指南。
从房型、价格、制度到中介与合同，
每一个环节都为第一次在韩国租房的你准备。
希望这篇内容能让你在签合同前，
就对釜山的住房市场有一个清晰的全貌。

목차 숨기기

1 🏙 第一章：釜山的住房类型——不仅是房子，更是生活方式

1.1 🏢 1️⃣ 办公住宅（오피스텔 Officetel）

1.2 🏠 2️⃣ 别墅（빌라 Villa）

1.3 🏢 3️⃣ 公寓（아파트 Apartment）

1.4 🛏 4️⃣ 一室（원룸 One-room）

1.5 ✅ 快速选择建议

2 💰 第二章：韩国租房制度——理解“全租”与“月租”

3.1 📱 Step 1：使用房产 App

3.2 🏢 Step 2：拜访认证中介（공인중개사）

3.3 🧾 Step 3：核查文件与谈判

3.4 🚗 Step 4：用地图验证生活便利性

9 🌊 第九章：结语——在釜山开始新的生活

10 About the Author

10.1 Easy Korea Life

🏙 第一章：釜山的住房类型——不仅是房子，更是生活方式

要理解如何在釜山找公寓，
首先要弄清楚韩国的住房类型。
在釜山，这四种房型最常见：
Officetel（办公住宅）、Villa（别墅）、Apartment（公寓） 和 One-room（一室）。

其实它们不仅是不同的建筑结构，
更代表了不同的生活方式与居住体验。

🏢 1️⃣ 办公住宅（오피스텔 Officetel）

釜山的办公住宅一般位于交通便利的区域，例如 Centum City、西面（Seomyeon） 或 南浦洞（Nampo）。
这类建筑通常是商住两用的高层楼，
下层是咖啡馆、办公室，上层是居住空间。

进入大堂后，你会看到安保柜台、快递柜（무인택배함），
部分高档楼甚至有健身房、小型会议区。

房间内部大多为 单间一体式设计：
小厨房、内置衣柜、洗衣机、空调一应俱全，
非常适合上班族或短期合同员工。

💡 示例：
你在 Centum City 的公司工作，每天通勤 15 分钟。
选择一个靠近地铁的 Officetel，楼下是咖啡馆，楼上是你的家。
这样的生活节奏对外籍职员来说既高效又舒适。

优点： 安全、干净、交通方便、拎包入住。
缺点： 租金较高，面积较小，采光可能受楼层影响。

🏠 2️⃣ 别墅（빌라 Villa）

别墅是韩国城市中非常普遍的中低层住宅，
通常为 4～5 层无电梯建筑，
分布在 延山（Yeonsan）、东莱（Dongnae） 等传统住宅区。

别墅房间通常比 Officetel 更宽敞，
租金也更亲民，非常适合情侣或预算有限者。
但隔音与管理质量差异较大，
老旧建筑可能存在噪音或供暖问题。

💡 示例：
一对年轻夫妻预算为 ₩700,000/月，
最终在延山找到一套两室一厅的小别墅，
采光好、邻居安静、楼下就是公园。
虽然没有电梯，但性价比很高。

优点： 面积大、价格便宜、生活气息浓厚。
缺点： 隔音差、楼梯多、管理较松散。

🏢 3️⃣ 公寓（아파트 Apartment）

韩国人心中的“理想住房”往往就是现代化公寓。
釜山的公寓主要集中在 海云台（Haeundae）、Centum City、东莱等区域。

这些小区有安保门禁、地下停车场、监控系统、儿童游乐区，
还会有专门的“管理事务所（관리사무소）”负责维修和清洁。
公寓生活井然有序，适合家庭或长期居住者。

💡 示例：
一对有孩子的外籍家庭选择了东莱的三居室公寓。
虽然租金较高，但安全、安静，
小区内就有小学和便利店，孩子能独自上下学。

优点： 管理完善、安全感高、设施齐全。
缺点： 成本最高、租赁手续更复杂。

🛏 4️⃣ 一室（원룸 One-room）

如果你预算有限，或者打算只住半年左右，
那么一室是如何在釜山找公寓时最简单的选择。

它们常分布在大学周边（如釜山大学、东亚大学）或西面商圈。
多数带家具（床、桌子、洗衣机、Wi-Fi），
拎包即可入住。

💡 示例：
一名来自法国的交换生在釜山大学附近租下一间一室，
步行 5 分钟到教室，房间虽小但干净舒适。

优点： 入住门槛低、租期灵活、家电齐全。
缺点： 面积小、隔音差、储物空间有限。

✅ 快速选择建议

停留时间少于 6 个月 → 一室或 Officetel
长期居住 / 有家庭 → 公寓
想省钱但要面积 → 别墅

💰 第二章：韩国租房制度——理解“全租”与“月租”

几乎所有第一次研究如何在釜山找公寓的外国人，
都会被韩国的两种独特制度困惑：
全租（전세 Jeonse） 与 月租（월세 Wolse）。

💎 1️⃣ 全租（Jeonse）

全租是一种以“大额押金代替月租”的模式。
租客一次性向房东支付房价 50%～80% 的押金，
在合同期内（通常 2 年）无需支付月租。
到期后，房东返还押金。

💡 例子：
某公寓全租价格为 ₩200,000,000。
你支付 2 亿韩元押金，每月只需负担管理费与水电费。
两年后搬走，房东如数退还押金。

优点：

月支出极低
适合长期居住
本地人偏爱

风险：

若房东负债高或出售房产，押金可能受威胁
一定要让中介提供 등기부등본（产权登记簿）
可申请“Jeonse保证保险（전세보증보험）”保障押金安全

💵 2️⃣ 月租（Wolse）

外国人最熟悉的模式：小押金 + 月租金。

💡 例子：
押金 ₩5,000,000 + 月租 ₩700,000。
再加管理费 ₩80,000、水电费 ₩120,000，
实际每月支出约 ₩900,000（约 730 美元）。

优点：

押金低，灵活方便
可快速租到房源
合同简单

注意事项：

询问租金是否含水费、网络费
续约时可能调整租金

🏠 3️⃣ 短租 / 灵活租赁

在釜山的海边（如海云台、广安里）或大学区，
短期带家具的月租房非常普遍。
价格略高，但可以用来测试区域环境。

💡 建议：
如果你第一次来釜山，不确定哪个区适合自己，
可以先租 1～3 个月短租房，
熟悉生活圈后再签 2 年长约。

🔍 第三章：如何寻找房源与中介

即使你已经弄懂全租与月租，
真正掌握如何在釜山找公寓，
还需要了解“找房”流程：App、房产中介、实地看房与谈判。

📱 Step 1：使用房产 App

下载“직방（Zigbang）”与“다방（Dabang）”——
这是韩国最主流的找房 App。

你可以根据：

租金与押金区间
房型（公寓、别墅、一室）
与地铁的距离
是否带家具（풀옵션 full option）
筛选房源。

这些 App 的图片仅供参考，
实际房间状况可能略有差异。
因此它们更像是“市场价格导航器”，帮助你了解行情。

https://www.zigbang.com

https://dabangapp.com

🏢 Step 2：拜访认证中介（공인중개사）

找到你心仪的区域后，走进带蓝色牌匾、写有“공인중개사”的房产中介所。
这些中介是有政府执照的，他们最清楚：

哪些房东愿意租给外国人
附近楼房的真实租金
房屋的登记状态

中介通常会听取你的预算与需求，
然后安排 2～4 套房源进行实地参观。

💡 例子：
你预算 ₩1,000,000/月，希望离地铁站步行 10 分钟。
中介会先打电话联系房东，
然后带你看几套房。
看房时务必注意：采光、噪音、水压、窗边是否发霉、手机信号等细节。

🧾 Step 3：核查文件与谈判

喜欢某个房后，
让中介打印 등기부등본（房产登记），
确认房主姓名、抵押信息。
若存在高额贷款，请谨慎签约。

接着你可以与房东商议押金、家具维修、入住日期等小细节。
韩国人很注重礼貌，用平和语气沟通往往能获得更好的条件。

🚗 Step 4：用地图验证生活便利性

别只看距离！釜山地形多坡道，
地图上“500 米”可能意味着爬一座小山。
打开 Naver Map 实测时间与海拔，
同时查看附近超市、公交站、诊所等。

💡 小贴士：如何识别“问题房源”

价格过低且照片模糊 → 诱饵广告
中介不愿出示登记簿 → 拒绝合作
房东要求现金转账 → 一律拒绝
Facebook、Craigslist 上的私人帖子要谨慎核实

📄 第四章：签约流程与所需文件

理解租房制度与房源信息后，
下一步就是整个租约流程。
在学习如何在釜山找公寓的过程中，
签合同是最重要、也是最容易出错的环节。

🧾 所需文件清单

在釜山签订租房合同时，你通常需要准备以下资料：

1️⃣ 护照（Passport）
2️⃣ 外国人登录证（Alien Registration Card, ARC）
3️⃣ 韩国银行账户（用于支付押金）
4️⃣ 韩国手机号（方便房东通过 KakaoTalk 联系）
5️⃣ 工作合同或学校入学证明（部分房东要求）

✍️ 签约步骤

① 选定房源后支付定金（계약금）
通常是押金的 5～10%，以示诚意。
若中途反悔，这笔钱可能不退。

② 签署合同（임대차 계약서）
合同一式三份：房东、中介、租客各一份。
务必核对：

房主姓名与产权登记一致
押金、月租、合同期、管理费、搬入日清晰明示
若使用外币汇款，金额以韩元为准

③ 支付剩余押金与房租
入住日前 1～3 日内通过银行转账。
建议保留汇款截图与收据。

④ 登记租约（임대차 신고제）
外国人常忽略这一点。
合同签署后 14 日内到区厅报备地址（전입신고），
并登记租约（임대차 신고）。
这样一旦房东违约或出售房产，
押金会受到法律保护。

📌 小贴士

务必要求中介盖章。 没有中介印章的合同无效。
若房东要求“只签一份”，请拒绝。
确保合同页上手写金额与打印金额一致。
合同中若出现“관리비 별도（管理费另计）”，
一定问清包含哪些项目（水、电、网、停车等）。

📍 第五章：釜山主要区域选择指南

釜山是一座兼具城市与海洋气息的城市。
不同区域的居住体验差异极大。
在考虑如何在釜山找公寓时，
了解各区域特点能帮你做出正确选择。

区域	特点	适合人群
🌊 海云台（Haeundae）	海景公寓、国际氛围浓厚、环境高端。	外籍家庭、上班族、长期居住者
🏖 广安里（Gwangalli）	夜生活丰富、年轻人多、咖啡街著名。	留学生、数字游民
🚉 西面（Seomyeon）	市中心、交通便利、生活成本低。	上班族、短期居住者
🌳 延山 / 东莱（Yeonsan / Dongnae）	安静、安全、学校与公园多。	家庭、教师、公务员
🏘 沙上 / 德川（Sasang / Deokcheon）	租金低、面积大、靠近机场与工业区。	初来乍到者、预算有限者

💬 居民视角建议

💡 “如果你重视便利与社交，西面会是最佳选择；
想要宁静、适合孩子成长的环境，延山或东莱会更舒适；
若你想每天都看到海，那就毫无疑问选海云台。”

🏡 房租参考（以月租为例）

区域	押金	月租	特点
海云台	₩10,000,000	₩1,200,000+	海景、高端管理
广安里	₩5,000,000	₩900,000	夜景、娱乐丰富
西面	₩3,000,000	₩700,000	交通便利
延山	₩5,000,000	₩800,000	学区、生活安稳
沙上	₩2,000,000	₩500,000	租金便宜

💡 第六章：隐藏费用与月支出

租房不仅仅是“租金 + 押金”。
在真正掌握如何在釜山找公寓时，
你必须了解“隐藏成本”。

费用项目	平均金额	说明
管理费（관리비）	₩50,000～₩150,000/月	包含电梯清洁、垃圾处理、公用电费等
水电煤气	₩100,000～₩200,000/月	冬季取暖费较高
网络 / 有线电视	₩30,000～₩50,000/月	KT / SK / LG 任选
停车费	₩30,000～₩100,000/月	部分小区另收
中介费（중개보수）	租金的 0.3～0.9 个月	根据房价浮动
押金保险	₩20,000～₩50,000/年	建议购买（保护押金）

💡 提示：

签约前明确管理费是否包含网络、水费。
查看账单“관리비 내역서”确保收费合理。
若是合租房（share house），需提前确认费用分摊方式。

⚠️ 第七章：防诈骗与安全策略

釜山的住房市场总体安全，但偶尔也有陷阱。
为了避免租房诈骗，在研究如何在釜山找公寓时，
你必须牢记以下 6 条安全原则。

1️⃣ 只与“공인중개사”合作。
政府认证的中介门口都有蓝色牌匾与营业执照号。

2️⃣ 绝不提前汇款。
没见房、没签合同前，任何要求押金转账的都是红旗信号。

3️⃣ 核对产权登记（등기부등본）。
登记上若有贷款或抵押，需谨慎。

4️⃣ 不要被低价诱惑。
如果比市场价便宜 30%，几乎可以肯定是陷阱广告。

5️⃣ 合同签署后立即做“租约登记（임대차 신고제）”。
这能在政府系统中记录你是正式租客，押金自动受保护。

6️⃣ 使用银行转账并截图保存。
不接受现金，所有付款通过账户完成。

⚠️ 常见诈骗案例

房东与实际所有人不同 → 押金被卷走
假中介在 App 上传虚假照片 → 骗定金
“短期出租”骗局 → 拿走押金后消失
合租房无登记 → 被赶走无法律保护

💡 解决方法：
向 韩国房地产仲裁中心（한국부동산원） 或 警察局112 举报。

🏡 第八章：入住后生活

签完合同，你的釜山生活就正式开始了。
但很多人入住后才发现还有一堆小细节需要了解。
以下是我整理的实际生活指南，让你在入住后也安心。

🔌 公用事业缴费

项目	缴费方式
电费	“KEPCO” App 或便利店支付
燃气	联系 “Busan City Gas（부산도시가스）” 登记姓名
水费	通常包含在管理费内，否则两月一缴
网络	KT / SK / LG U+ 可上门安装
垃圾袋	到便利店购买“指定垃圾袋（종량제봉투）”使用